Oddajanje počitniške nepremičnine na Hrvaškem
Pojasnilo DURS, št. 4230115/2009-04, 9. 4. 2009
V zvezi z vprašanjem glede oddajanja nepremičnin v lasti slovenske pravne osebe, ki leži na Hrvaškem, in s katero lahko po hrvaški zakonodaji upravlja le pravna oseba s sedežem na Hrvaškem, odgovarjamo:
preberi odgovor
Kako zamenjati stanovanjskega upravitelja?
- Postopek je precej preprost
- Tudi nova pogodba se sklene z večinskim glasovanjem stanovalcev
- Pri neresnih stanovalcih lahko podjetje zavrne pogodbo
preberi odgovor
Zaradi dražjih stanovanjskih posojil manjše zanimanje
- Pri vračanju najetih posojil brez težav, upada pa njihovo število
- Zaradi povpraševanja več stanovanjskih gradenj
- Precej višja obrestna mera, manjše posojilo
- Omejevalni dejavnik so zemljišča
- Banke že opažajo manjše zanimanje
preberi odgovor
Pred prenosom podedovanih vrednostnih papirjev potrebujete pravnomočni sklep
- Kaj potrebujete za prenos
- Dediču ni treba odpreti trgovalnega računa
- Prenosa ni treba izvesti
- Stroški prenosa podedovanih vrednostnih papirjev
preberi odgovor
Na obali močan porast izvršb, drugje to še pričakujejo
- V Kopru vsak mesec izselijo deset do 15 stanovanj
- Zaenkrat so banke še precej popustljive
preberi odgovor
Z vselitvijo še ni konec obveznosti
- Predlagati morate vpis v zemljiško knjigo
- Primopredajni zapisnik in srečanje z upravnikom
- Stvari, o katerih se pozanimajte pri upravniku
- Ureditev osebnih dokumentov
Predlagati morate vpis v zemljiško knjigo Nakup stanovanja je velik časovni in finančni zalogaj, vendar pa z vselitvijo še ni konec obveznosti. Najprej morate kot novopečeni lastnik stanovanja predlagati vpis v zemljiško knjigo. Načelno lahko to stori tudi prodajalec, vendar v praksi vpis skoraj vedno predlaga kupec, saj je v njegovem interesu, da je vpisan kot lastnih nepremičnine. Ob tem je treba opozoriti, da podpisana kupoprodajna pogodba ni dokaz lastništva. Brez zemljiškoknjižnega vpisa
boste kot kupec lastništvo lahko dokazovali samo še na sodišču. Zato raje ne plačajte, dokler prodajana nepremičnina nima urejene dokumentacije, več kot polovice kupnine.
Če nepremičnino kupujete sami in brez najema posojila, lahko vpis predlagate sami, še bolje pa bo, da to prepustite notarju ali nepremičninski agenciji, ki ima izkušnje s tovrstnimi postopki. Če za nakup stanovanja najamete posojilo, zavarovano s hipoteko, mora vpis obvezno opraviti notar, pri katerem sklepate posojilno pogodbo. Prav tako na občini, v kateri kupujete nepremičnino, preverite, katere so omejitve glede posega v prostor in dovoljene gradnje v neposredni bližini vašega bivališča.
Primopredajni zapisnik in srečanje z upravnikom Ob prevzemu kupec in prodajalec uredita primoprodajni zapisnik, v katerega se vpišejo morebitne pomanjkljivosti stanovanja oziroma odstopanja od položaja, v katerem je bila nepremičnina ob podpisu prodajne pogodbe. Za brezhibno lastništvo svoje nepremičnine je potrebno tudi srečanje z upravnikom večstanovanjske stavbe. Če ste kupili staro stanovanje, morate to storiti sami ali vaša nepremičninska agencija, v primeru novogradnje pa podatke o novih lastnikih stanovanj in kopijo prodajne pogodbe upravniku posreduje že investitor.
Stvari, o katerih se pozanimajte pri upravniku Kot novi lastnik se pri upravniku, pa tudi prejšnjem lastniku, pozanimajte, kakšna so predvidena investicijska dela na stavbi in koliko je denarja v rezervnem skladu. Dobro je vedeti tudi, ali je bila med lastniki sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih, ki določa, kakšne so omejitve, ki so jih določili lastniki o uporabi skupnih stanovanjskih površin.
Če niste prvi kupec, Stanovanjski zakon določa, da morate upravnika obvestiti o spremembi lastništva in mu prav tako izročiti kopijo kupoprodajne pogodbe ali zemljiškoknjižnega izpiska oziroma darilne listine ter primopredajni zapisnik.
Ureditev osebnih dokumentov
Ko ste uredili dokumentacijo v zvezi s stanovanjem, morate na Upravni enoti urediti zamenjavo osebnih dokumentov in obveščanje o spremembi naslova. Za zamenjavo osebne izkaznice je na voljo 30 dni, za prometno dovoljenje pa 15.
V potni list je mogoč enkraten vpis spremembe stalnega prebivališča.
Priredila: Tanja Srnovršnik
Kako ustrezno zavarovati gradbene posle?
- Za gradbenike najbolj primerno srednjeročno zavarovanje
- SID banka zavaruje vračilo posojila
- Olajšano delovanje v tujini
- Kaj se zgodi v primeru, da kupec ustavi plačilo?
- Nekomercialna tveganja, ki jih zavaruje SID banka
preberi odgovor
Tujci pri prometu z nepremičninami lahko posredujejo
- Posredovanje tujcev ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju
- Prepoved opravljanja del, ki pomenijo konkurenco
- Investitorji novogradenj ne smejo prodajati prek nelicenciranih posrednikov
preberi odgovor
Stanovanjski zakon z novimi dopolnili
- Minister bo natančneje določil posle in pooblastila upravnika
- Olajšano plačilo najemnin
- Razširjanje pristojnosti ukrepanja stanovanjske inšpekcije
preberi odgovor
Nevarnost nestrokovno sestavljenih pogodb
- Slovenija nima standardizirane oblike prodajne pogodbe za nepremičnino
- Pri sestavi pogodbe naj pomaga strokovnjak
- Nepremičninskih agentov ne zavezuje klavzula o navzkrižju interesov
- Kaj mora vsebovati pogodba?
preberi odgovor
Hipoteke v zemljiški knjigi
Pravna varnost
- Vpis hipoteke v zemljiško knjigo
- Sredstvo za zavarovanje terjatev
- Skupna hipoteka (17. člen)
- Maksimalna hipoteka (18. člen)
preberi odgovor
Delitev stroškov v večstanovanjskih stavbah
Pravna varnost
- Podlaga za delitev stroškov pogodba o medsebojnih razmerjih ali Stanovanjski zakon
- Stroški ogrevanja stanovanja in ogrevanja tople vode
preberi odgovor
Odmera davka na promet nepremičnin
Davek
Kako se v postopku odmere davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu nepremičnine obravnavajo obresti in stroški financiranja ter kakšna dokazila lahko davčni organ zahteva ob sprejemu napovedi za odmero davka na promet nepremičnin pri finančnem najemu (v nadaljnjem besedilu: napoved).?
preberi odgovor
Izvedba obnovitvenih del - lokacijska informacija
Vir: MOP
Ali je izvedba obnovitvenih del v poslovnih prostorih sprememba rabe, dovoljena brez lokacijske informacije?
preberi odgovor
Klima naprava - gradbeno dovoljenje
Vir: MOP
Ali se obravnava namestitev klima naprav za potrebe lokalov (samo) v pritličjih večstanovanjskih in poslovnih objektov kot dela za lastne potrebe ali kot dela z gradbenim dovoljenjem?
preberi odgovor
Obnova geodetskih postopkov
Vir: MOP
Kaj storiti v primeru suma na nezakonitost geodetskih postopkov oziroma kako doseči obnovo teh postopkov?
preberi odgovor
Služnostna pravica
Vir: MOP
Ali je smiselno, da fizična oseba, v postopku za pridobitev gradbenega dovoljenja določene komunalne infrastrukture, pridobiva služnostno pravico (služnostna pogodba) na zemljiščih, ki so javno dobro? Kaj pomeni, da se po zgraditvi objekta lahko pridobi služnostna pravica v korist vsakokratnega lastnika takšnega objekta? Ali se lahko za takšen objekt pridobi uporabno dovoljenje ali pa je za njegovo pridobitev obvezno potrebna služnostna pogodba, če je zemljišče javno dobro?
preberi odgovor
Nagrada poleg zakonsko dovoljene provizije
Vir: Tržni inšpektorat RS
Ali se lahko nepremičninska agencija s pogodbo o posredovanju za prodajo nepremičnine dogovori z naročiteljem, da bo le-ta plačal poleg zakonsko dovoljene provizije še nagrado, v primeru, da bo agencija uspela prodati nepremičnino za večjo ceno, kot je določena v pogodbi?
preberi odgovor
Honorarna zaposlitev nepremičninskega agenta
Vir: Tržni inšpektorat RS
Ali nepremičninska agencija posluje zakonito v primeru, da kot nepremičninskega agenta honorarno zaposli osebo, ki je sicer zaposlena v drugi ustanovi, ima pa licenco nepremičninskega posrednika in je vpisana v imenik pri Ministrstvu za okolje in prostor?
preberi odgovor
Zaposlitev nepremičninskega posrednika z licenco
Vir: Tržni inšpektorat RS
Smo podjetje, ki se ukvarja z gradnjo nepremičnin za trg. Ali moramo po novem Zakonu o nepremičninskem posredovanju res zaposliti nepremičninskega posrednika z licenco in vpisom v imenik posrednikov pri Ministrstvu za okolje in prostor, če želimo naše nepremičnine prodajati kupcem?
preberi odgovor
Davek na premoženje in nepremičnine
Davek
Zakaj nekateri plačujemo davek na premoženje in nepremičnine, nekateri pa niti nadomestila za stavbno zemljišče ne ?
preberi odgovor
Prodaja podedovane parcele
Po očetu sva s sestro podedovala zazidljivo parcelo. Nameravava jo prodati. Zanima naju, kakšni so postopki in kakšna so vaša priporočila kako naj se prodaje lotimo. S tem misliva ali preko agencije, ali direktno sama in kako je potem z urejanjem papirjev-pogodb in z denarjem? Kakšne so dajatve pri prodaji podedovane parcele od očeta (slišala sva, da se pri prvrm rodu oče-sin, hči, ne plačuje drugega kot 2% davek)? Ali to drži?
preberi odgovor
Prodaja stanovanja, ki je pod hipoteko
Rada bi prodala dvosobno stanovanje, ki pa je pod hipoteko. Ga lahko prodam in plačam dolg? Dolg znaša še okoli sedem milijonov, stanovanje pa je vredno okoli dvajset milijonov. Hvala za odgovor.
preberi odgovor
Prodaja solastniškega deleža
Zanima me, kakšen je postopek in če lahko prodam svojo tretjino stanovanja in komu? V tem stanovanju živim ves čas in solastnikom ne plačujem najemnine, saj to stanovanje sproti tudi obnavljam.
preberi odgovor
Nakup podstrešnega stanovanja
Zanimam se za nakup podstrešnega stanovanja v novozgrajenem bloku. Stanovanje je bilo v gradbeni dokumentaciji navedeno kot podstrešje, vendar ga je investitor prodal kot stanovanje - pridobili so lokacijsko informacijo, da se ga lahko uporablja za stanovanjske namene. Zanimata me dve stvari - ali je potrebno plačati še kakšne komunalne prispevke in ali je to skupna lastnina - torej lastnina vseh stanovalcev v bloku. Je takšno stanovanje smiselno kupiti?
preberi odgovor
Prodaja zemljišča
Sem pravna oseba in sem pred kratkim kupil zemljišče za nadaljno prodajo. Zemljišče sem razpaceliral, za njega izdelal lokacijsko prostorski načrt. Sedaj bi to zemljišče prodal nadaljnim investitorjem. Ali za ta posel potrebujem nepremičninsko agencijo, kajti jaz nimam pogojev za nepremičninsko posredovanje?
Prosil bi še, če mi lahko razjasnite pojem INVESTITOR in kdaj pravna oseba postane le-ta?
preberi odgovor
Predkupna pravica
Sosed v tristanovanjski hiši prodaja stanovanje na katerem imam jaz predkupno pravico. Stanovanje mi je ponudil po precej visoki ceni saj naj bi mu zahtevano vsoto eden od kupcev bil pripravljen plačati. Ker nisem povsem prepričana ali kupec res obstaja, ne vem kaj naj storim, ali naj pristanem na to ceno, ali naj počakam, da z njim res sklene pogodbo in nato uveljavim prdekupno pravico. Skrbi me le to, da bom na ta način zapravila možnost nakupa. Ali se lahko na kakšen način zavarujem?
preberi odgovor
Stoški sestave pogodbe in vpisa v zemljiško knjigo
Kupujem vikend,ki sem ga že zaarala. S podajalcem sva napisala,lastnoročno pogodbo-predkuno! Vikend imag,načrt, gradbeno dovoljenje, hišno številko, parcela je vpisana v zemljiško knjigo. Problem je ,da stvba pa ni vpisana v zemljiško knjigo! Prodajalec mi je zagodovil (v pogobi), da bo uredil, geodetsko poslikavo za vpis v z.k. in trpel stroške. Zdaj, in tega ne razumem, pravi, da je enostaveje če to naredim jaz, da se stavba vpiše diektno na moje ime? Je to možo?
Zatakilo se je tud pri sroških prodaje! Dogovorila sva se,da davek plača proadjalec. Le ta pa zdaj od mene pričakuje, da bom plačala stroške notarja! Kdo je dolžan plačati te stroške,kolikši so? Tudi kupoprodajno pogodbo-sestavo, naj bi bil moj strošek! Čeprav sva v medsebojni pogodbi zapisala, da so vsi stroški prodaje od prodajalca!
Znima me,kakšen je sploh postopek pri nakupu nepremičnine? Kaj sem dolžna plačati, v tej papirni vojni?
Najlepša hvala za pomoč!
preberi odgovor
Podaritev parcele hčerki
Lastnika zemljišča velikosti 5000 m2 bosta zamljišče preuredila v tri zazidljive parcele in eno nezazidljivo parcelo. Dve parceli bosta velikosti 800m2, ena parcela bo velikosti 1400 do 2000m2. Preostali del zemljišča bo ostal nezazidljivo kmetijsko zemljišče. Manjši parceli bosta prodani, večja parcela pa bo podarjena hčerki trenutnih lastnikov (oče in mati). Podana je tudi obljuba, da bo po izgradnji stanovanjske hiše in vselitvi dobila še preostali del zemljišča (nezazidljivo kmetijsko zemljišče, ki se funkcionalno drži zazidljive parcele na kateri bo stala hčerina hiša). Starša sta pripravljena podpisati notarsko overjen dokument v katerem se obvežeta, da bosta preostali del zemljišča podarila hčerki. Zanima me ali je možno definirati notarski dokument tako, da stopi v veljavo z odloženim datumom (npr. dve leti od podpisa) in da tega dokumenta ni možno izpodbijati (npr. ni možno prodati brez soglasja hčerke; Ali je v primeru smrti katerega od zakoncev taka "predpogodba" nična zaradi dedovanja (hčerka ni edini otrok), ...)
preberi odgovor
Poslovanje z agencije, da ali ne?
Z ženo razmišljava o nakupu hiše. Ker nama je to področje precej tuje, bi rada vaše mnenje oz. napotke, na kaj naj bova pri nakupu pozorna. Ali naj se nakupa lotiva s pomočjo nepremičninske agencije in kakšni so stroški v tem primeru?
preberi odgovor
Dovoljenje za gradnjo
Sem lastnik parcele, ki sodi v sklop nezazidanih stavbnih zemljišč, za katerega je po odloku občine potrebna izdelava zazidalnega načrta. Področje je veliko 6,5 ha, lastniki (15) pa se ne morejo dogovoriti o izdelavi načrta. Moja parcela leži povsem na robu tega področja, ob treh obstoječih hišah (ena je novogradnja!), velika je 830 m2 ter ima urejen dostop (ob robu parcele je v naravi in v katastru vrisana cesta za dostop do dveh od treh sosednjih hiš), na parceli sta vodovod (zgrajen z
mojim soglasjem pred enim letom) in elektrika - kljub vsemu temu mi občina ne da soglasja za gradnjo. Kot jaz so tudi drugi lastniki parcel, ki bi želeli graditi, talci ostalih lastnikov oziroma občine, ki je z uvrstitvijo zemljišča v področje, za katero se zahteva zazidalni načrt, de facto onemogočila kakršnokoli gradnjo.
Zanima me, kako dolgo lahko takšna situacija traja. Ali ni občina, ki je zemljišče v svojih programskih aktih proglasila za stavbno, dolžna poskrbeti za to, da se lahko tam tudi začne z gradnjo? V tem trenutku izgleda, da je lažje dobiti dovoljenje za gradnjo na kmetijskem zemljišču, kot na tej lokaciji! Kakšna so razpoložljiva pravna sredstva, da se zadeva premakne z mrtve točke?
preberi odgovor
Nakup nepremičnine na hrvaškem
V uredništvu Nepremičnine Si21 smo v zadnjem času dobili kar nekaj vprašanj povazanih z nakupom oziroma prodajo nepremičnin na Hrvaškem. Kako je s tovrstnimi posli pri nas in na kaj je potrebno še posebej paziti smo povprašali pri podjetju Levant d.o.o., ki se s tovrstnimi posli ukvarja že od leta 1992 in so po besedah direktorja Roberta Širnika, v tem času zastopali že številna slovenska podjetja na Hrvaškem in večino poslov tudi uspešno zaključili.
preberi odgovor